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生活法律知識：簽約後發現房子會漏水，但還沒有辦理交屋，買方可以拒絕付尾款嗎？

人 稱投資界溫瑞凡的偉哥，趁著奢侈稅還沒開徵前的幾年時間裡，靠著銀行的低利率與優惠期，進出房市無數次，無往不利。豈料，就在奢侈稅要開徵前幾個月時所簽 約購買的一間房屋，在還沒進行到完成交屋的階段時，偉哥為了要帶設計師進入屋內勘查將來規劃格局，因此跟賣方借了鑰匙去房屋查看，一進門，竟然發現客廳天 花板有一片滲漏水痕跡，明明之前看屋時都不存在的，現在竟然發生漏水。這怎麼得了，離交屋時間越來越近，總必須想個辦法。好在偉哥還有一筆尾款尚未給付給 賣方，因此馬上跟賣方表示有發現漏水（這點偉哥就有記住張律師講的話，發現瑕疵要盡快通知賣方），請賣方趕快處理，否則不願給付尾款。

怎知，偉哥原以為自己已經做好準備，萬無一失，竟然收到賣方寄來一封存證信函，跟偉哥說在還沒交屋以前，偉哥不能行使瑕疵擔保請求權，所以偉哥還是要繼續給付尾款，如果偉哥不給付，就要解約沒收已付價款。

天 阿！偉哥收到這封存證信函簡直難以置信，明明就已經發現有漏水，叫賣家要修好否則不付尾款，這不是天經地義的事嗎？怎麼會說還沒交屋以前不能行使瑕疵擔保 請求權？還威脅要解約沒收價金！如果真的要等交屋以後才能主張權利，那時候錢都已經進到賣方口袋了，賣方哪裡還會理我？偉哥百思不解，帶著既驚慌又疑惑的 心情來找張律師，張律師跟偉哥說，賣方的說法對一半、錯一半，究竟是哪裡對一半、錯一半呢。

張律師的解說：

一、一般買賣中古屋程序可分為簽約、備證、用印、完稅、交屋五個階段，通常在進入完稅階段時，賣方的房子已經過戶到買方名下，但因為買方還沒有給付尾款，所以賣方還沒交屋，所有權狀也都還押在代書那邊，等買方給付尾款，賣方交屋後，所有權狀才會給買方。

二、萬一買方在簽約後，交屋以前，發現房子有滲漏水瑕疵，買方能不能以房子有漏水為由，拒絕給付尾款給賣方？依據民法373條規定，通常情況下必須是房子交屋以後，才能行使瑕疵擔保請求權（例如解約或減少價金），但在兩種情況下，可以例外准許在交屋以前行使瑕疵擔保請求權，一種是瑕疵根本無法修復，一種是賣方拒絕修復瑕疵。

         而在 漏水的案例裡，不太可能是屬於無法修復的類型，因為漏水在技術上一定可以修復，只是花大錢或小錢的差別而已。所以如果在交屋以前買方發現漏水，第一步要趕 快通知賣方來處理修補，如果賣方遲遲不處理或明白表示不願修補，這時買方可以自己先請水電師傅估價，看預估要花多少錢才能修復漏水，然後就先把將來需要花費的修補費用金額從尾款中暫時扣住不給賣方，再把剩下的尾款金額給賣方，同時告知賣方要行使減少價金的權利。

         買方拒絕付尾款的金額不能超過一定的比例（漏水修復費用加上價值減損費用，通常有漏水房價比沒漏水房價要少5％-10％），如果超過，法院通常會認為超過的部分，買方拒絕給付沒有理由，賣方可以請求買方給付。

三、在這種情況下，賣方可以以買方未付尾款而解除買賣契約嗎？答案是不行的，就算發存證信函給買方說要解除，法院也都認為這解除無理由，因為買方拒絕給付尾款是有法律依據，賣方不能以此為由解約。

四、那買方可以以有漏水為由解除買賣契約嗎？（請參考『有瑕疵就一定能行使解約的權利嗎？』一文）。

張弘明律師（台中律師、彰化律師、南投律師、台北律師）